顺百年变局迎“双碳数智化楼宇园区”大趋势

所有的趋势均是量变到质变的过程。中国经济及房地产行业经历的变化,正是百年变局中艰难的量变。然而,量变中,质变的趋势也逐渐显现。

7月13日,“2022中国楼宇园区资管及低碳数字化创新峰会”于北京、上海、深圳三地隆重启幕。据悉,本次峰会由中国欧盟协会做指导单位,睿和智库、36氪、全国产业园社群联合主办。峰会围绕商办楼宇、产业园区“服务化、数字化、低碳化”三大趋势,邀请50余家行业顶流企业及30余位产学研专家亲临三地现场,与数千名业内人士进行线上线下交流互动。更引人瞩目的是,睿和智库联合众多行业企业成立了“中国不动产低碳数字化产业联盟”。

按照“双碳”目标,我国预计2030年二氧化碳峰值控制在120亿吨左右。楼宇建筑作为排碳大户,其二氧化碳排放量占全球总量的40%。多重背景下,楼宇建筑节能减碳势在必行迫在眉睫,这需要顶层设计与具体运营方及裁判方共同努力。

对此,中国欧盟协会副会长王隆云表示,我国作为最大的发展中国家,把碳达峰、碳中和纳入生态文明建设总体布局,为推进全球气候治理进程贡献了中国智慧、中国方案和中国力量,彰显了构建人类命运共同体的责任和担当。

如何达成上述目标?从政策及标准端,全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会副主任马虹给出了很好的建议。

全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会副主任、中国建筑节能协会智慧建筑专委会主任、住房和城乡建设部科学技术委员会标准化专家委员会委员马虹

她认为,从地产发展趋势来看,我国楼宇园区已经从快速野蛮开发的阶段,进入到了资产持有运营阶段。在大量资产存续的情况下,数字化和双碳化将是实现提质增效的极佳路径。在数字化大背景下,我们可以用更积极的态度,更先进的技术手段,通过标准和政策的加持,可以加速零碳实现时间,提高整个效能,力争把3060作为我们的实现目标。

中理检验有限公司总经理王科在演讲时表示,对于建筑企业,面对双碳目标,至少有五项工作:

而从投资或资管角度而言,北京中创碳投科技有限公司总经理唐人虎认为,企业减碳要做到“胸中有数、手里有招、脚下有路”,算好五个账本。

碳达峰、碳中和要做到“四度三局”。所谓四度是指高度、广度、深度和密度;三局这是“碳全局、顾大局、有格局”。

对想要实施减碳战略的企业而言,要有五本账:经济账要合适,否则就是一个PPP产品;能源账是关键,要不然做不到;民生账和生态账是增值,有的时候我们搞反了,把增值账本变成了核心账本、关键账本;安全账是基础。唯有把五本账的关系套进去,算出几个关键,才能实现可持续发展。

作为国家级园区企业,张江高科不但成为中国先进产业的聚集地,更是数字化和低碳实践的先行者。在本次峰会上,张江高科党委委员、副总经理黄俊称,面对双碳国家战略,我们肯定不能像过去,或者说之前粗放型的高能耗的发展,必然是进行低碳、高效率、高质量发展。

产业园区是建设行业的重要组成部分,在能耗当中占比较高。在减碳层面,张江高科通过与其战略伙伴–天津安捷物联成立合资运营机构,自主研发各类传感器及IOT技术。通过感知、数据实时抓取进行精准计量,计量以后进行数据采集和传输,传输以后要进行分析,然后以分析结果指导应用层,最终实现园区的绿色经营。

颢腾投资·京印国际中心总经理王荣芳以即将入市的城市更新项目–京印国际中心为例,阐述了其在城市更新项目的低碳化实践。

在京印国际中心改造中,颢腾投资把低碳理念贯穿整个项目的城市更新全生命周期过程当中。建筑在碳排放中的占比很高,尤其是拆除建筑时造成的碳排放。

现在的城市更新,已经不再是以前的旧楼改造,而是提出了更多更高质量的要求,包括产业转型升级、消费升级、文化升级、文化传承以及智慧和低碳环保各方面的要求,我们项目也基本上把这些理念融会贯通。低碳策略贯穿于全项目生命周期里的细节,包括从策划阶段,设计方面,建造和运营的阶段,实现绿色环境、绿色建筑、节能减排和智能楼宇。

目前来看,低碳化和数字化已经是中国楼宇园区资管运营中无法绕过的升级趋势及运营标配,对此,安捷物联高级副总裁杨鸥、中海商业OFFICEZIP全国高级总监李雪瑞、华发商业上海公司写字楼业务负责人徐敏和昊楼科技创始人兼CEO余钟炼在圆桌讨论中进行了深入的讨论。他们认为:

其次,无论是国际标准还是国内标准,均会在楼宇和园区的前期建设、后期运营中发挥实质性的作用;

第三,也是最重要的,监管层和企业界都需要持续研究行业,不同的行业双碳路径不同,要研究怎么找到龙头行业,实现产业和人才聚集;

上述五个要点协同链接,再围绕用户需求的变化,及时研究用户痛点,才能提高用户满意度,实现客户、资产管理方、社会的三方共赢。

结合中国公募REITs发展趋势及产业园区公募REITs2022年新变化,华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫分析称,公募REITs打通退出渠道,有利于建立资产运营、资本运作双循环。

从新项目投资到开发建造,发挥运营管理优势,助力基础资产成熟运营,成熟资产打包装入公募REITs平台,提升资产证券化率,市场化出售REITs基金份额,回笼股权资金,最终实现资产运营循环,打通资产运营通投融管退闭环,解决沉淀资金,以存量驱动增量。资金回笼后降低负债率提升融资空间加速周转,全方位提升基础设施建设融资空间。

当产业园区纳入公募REITs,且已上市4支产业园REITs二级市场表现良好的情况下,资产证券化成为园区运营未来发展的极佳路径。

对此,金地威新华北公司总经理唐海涛认为,我们要厘清“房东+股东”“服务+管理”“资产+证券化”三大理念。

“房东+股东”即园区开发+产业投资双轮驱动,从物业提供商向企业发展的集成服务平台的转型,从工业地产经营向科技投资公司转型。

“服务+管理”:“重开发、轻运营”导致低效闲置等,是当前中国产业园区普遍存在的问题,现代园区关注园区的运营和管理上等软服务方面,更多在“物、人、企”方面不断升级,物业服务智慧化、平台服务专业化、配套服务多元化等逐渐成为园区投资商的关注焦点。

“资产+证券化”:政策端积极引导,产业园REITs迎来发展机遇。从融资角度看,基础设施REITs提供了盘活存量资产的渠道,破解了产业园区开发周期长、投入强度大的难题,有利于引导调动社会资本参与园区建设的积极性。

产业园资管路径形成完整通路后,对运营管理方提出了更高的要求,追求租金溢价是运营方与资产方的共同诉求,以数字化和低碳化赋能产业园区运营管理是行业趋势。

在招商运营层面,数字化的作用尤为显著。销售易现代服务行业解决方案负责人王强表示,构建联合办公企业数字化建设是一个从前端的获客到客户持续服务端的闭环。围绕数字化核心建设目标,可以分为七个场景:潜在客户开发、商机开发、报价库存、合同交易过程、合同续约及变更管理、销售行为赋能数字化、构建数据智能化洞察分析平台。

数字化的目的是降本增效、科学决策和组织协同。组织协同是数字化的基础,开园不是单个部门的事情,而是各个业务部门协同作战才能实现最高效益。打通内部的供应链、财务、营销、生产等核心业务流程,支撑企业基本的业务运作。数字化是投资,要有足够收益,要计算投入产出比,不能为数字化而数字化。

数字化是两个“一”工程。一直持续的工程:数字化是管理理念的具象化,管理理念不断优化,数字化随之持续不断优化;一把手工程:数字化是“一把手” 工程,不能指望组建“信息技术部”后,所谓让专业的人做专业的事。

数字化水平的提高最终目的还是通过数据分析实现科学决策,进而提高运营管理水平。实创亿达副总经理吴镇岚以运营项目中关村壹号为例,分享了运营方该如何打造高品质园区运营体系。市场化运营机制是科技园区可持续、高质量发展的前提。

市场化运营机制决定了整个运营理念是否一致,这里面存在两方,一方叫做运营方,第二叫资产方。资产方和运营方如何协调,主要有三点:一是共识的合作理念,第二是适合于资产方和运营方的合作模式,第三是必须有比较强的运营管理能力,这些是科技园区不断地去可持续发展和高质量发展的前提条件。

圆桌对话环节,京东方科技服务CIO谢星亮、德必集团CIO&智链合创CEO范阳、中电科技天津公司副总经理赵骏、宏蚁优服控股联合创始人金雪容和北京首钢基金园区部执行副总、创业公社董事杨戬围绕“数智助力、企服为本、运营为王”展开探讨。

智慧化的建设和管理一定是持续迭代的,不可能一蹴而就。有人认为元宇宙园区是噱头,但这只是一个尝试,我们无法判断这个尝试的对错,但尝试行为本身值得行业去鼓励,而不是在它刚刚萌芽时候就把它扼杀在摇篮里。去创新、去试错的目的在于解决痛点,行业总需要企业去创新,而有些企业没有条件,有条件的企业在创新与开拓时更应该得到的是鼓励,至少不是否定与批判。

顺应楼宇运营“服务化、数字化、低碳化”这三大新趋势,历经半年筹谋,中国不动产低碳数字化产业联盟在峰会当天正式成立。

共享认知、共建社群、共赢价值,致力于成为中国不动产低碳及数字化领域专业研究及资源平台。睿和智库创始人坦称:联盟旨在聚合专业力量,传播不动产信息化发展理性声音,传播不动产低碳和数字化实践的理性、建设性声音,也期待有更多志同道合的企业加入联盟,携手与共促进行业长期有序发展。

峰会当天,“智远奖”2022中国楼宇园区典范企业及标杆项目评选结果也新鲜出炉,8大奖项隆重颁发,共有26家企业与22个项目荣耀加冕。

百年变局,新风已来;群雄逐鹿,谁当问鼎!让我们护佑长期主义精神,迎接新时代!